Neredaguotas klausimas:
daugiabutyje įkurta DNSB, kurioje Pirmininkas valdydamas 2 butus ir 6 patalpas( visi 8 turtiniai vienetai turi unik. nr.) moka įnašus į kaupiamasias lėšas tik nuo 2 butų naud. ploto, motyvuodamas, kad VĮ. Reg. centro Butų ir patalpų sąraše Daugiabučio rūsyje valdomos 8 patalpos nepriskirtos prie naud. ploto sąvinko valdomo pastate. Savivaldybei atlikus neeilinį DNSB Patikrinimą, buvo patvirtinta, kad kaupiamosios įmokos renkamos tik pagal naudingą plotąpą esantį VĮ. Reg. centras minėtoje pažymoje atitinka teisės normas. Ar toks savivaldybės sprendimas teisėtas? Paprašius savivaldybę atlikti pakartotinį DNSB Patikrinmą man atsakyta neigiamai, esą nepateikiau NAUJŲ aplikybių dėl kurių reiktų atlikti naują DNSB Patikrą. Kokie šansai tokią savivaldybės poziciją apskundus teisme priversti savivaldybę atlikti pakartotini DNSB Patikrinimą?

Pateiksiu jums Aplinkos ministerijos specialistų 2018 m. teiktą nuomonę panašiu klausimu:
 

Išnagrinėję prašymą dėl mokesčių paskirstymo butų ir kitų patalpų savininkams, pažymime, kad Aplinkos ministerijai nesuteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą, todėl teikiame šiuo klausimu specialistų nuomonę.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – Civilinis kodeksas) 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas. Aiškindamas minėtoje Civilinio kodekso nuostatoje įtvirtintą proporcingumo principą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos. Pažymėjo, kad šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko turimas (užimamas) plotas ir, nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą, teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimo dažnumas, intensyvumas ir pan. Be to, šioje byloje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad priešingas aptariamos teisės normos aiškinimas galėtų iškreipti proporcingumo principą ir nulemti neproporcingai dideles arba mažas konkretaus buto ar kitų patalpų savininko išlaidas, susijusias su nuosavybės teisės į bendrąją dalinę nuosavybę įgyvendinimu, kad šiai teisės normai taikytinas reikšmingas patalpų naudingasis plotas apskaičiuotinas atitinkamai pagal analogiją taikant teisės aktus, reglamentuojančius buto bendrojo ploto ir negyvenamųjų pastatų bendrojo ploto skaičiavimą.

Atsižvelgiant į šį Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimą, Lietuvos Respublikos Seime įregistruoti Civilinio kodekso pakeitimo įstatymo projektai (Nr. XIIP-2759, Nr. XIIP-3805 (2)), kuriuose pasiūlyta 4.82 straipsnio 7 dalies nuostatoje įtvirtinti savininkui tenkančios bendrosios nuosavybės dalies nustatymą pagal savininkui nuosavybės teise turimų patalpų bendrojo ploto ir gyvenamojo namo bendrojo ploto santykį.

Dėl daugiabučio gyvenamojo namo palėpės, kaip bendrojo naudojimo patalpos, pripažinimo atskiru nekilnojamojo turto objektu, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija 2014 m. spalio 3 d. civilinės bylos Nr. 3K-3-413/2014 nutartyje pažymėjo, kad disponavimas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu, be kita ko, reiškia teisę nustatyti šio objekto teisinę padėtį, jo teisinį likimą, pakeisti jo ekonominę būklę. Bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų visų ar dalies bendrojo naudojimo patalpų suformavimas ir įregistravimas atskiru turtiniu vienetu yra šių patalpų teisinės padėties pakeitimas (disponavimas bendrąja daline nuosavybe), todėl galimas tik visų bendraturčių sutarimu (CK 4.75 str.). Aiškinant kitaip, būtų pažeidžiamos vieno ar kelių bendraturčių nuosavybės teisės disponuoti bendrąja daline nuosavybe. Šioje nutartyje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia – ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise; kad kiekvienas namo bendraturčių, nepriklausomai nuo to, ar jis nuosavybės teise valdo visą name suformuotą atskirą daiktą (patalpas), ar jo dalį bendrosios dalinės nuosavybės teise, proporcingai savo nuosavybės daliai privalo apmokėti išlaidas namo išlaikymui ir išsaugojimui, tinkamai jį prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti (CK 4.76 straipsnis, 4.82 straipsnio 3 dalis, 4.83 straipsnio 3 dalis). Vadovaujantis šioje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje pateiktu išaiškinimu, atskiras nekilnojamasis daiktas (palėpė) jo savininkui sąlygoja prievolę proporcingai jam apmokėti namo išlaikymo, išsaugojimo, priežiūros ir remonto išlaidų dalį.

Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimą atskiru nekilnojamuoju daiktu įregistruota patalpa nepriskiriama prie namo bendrojo naudojimo patalpų, nesvarbu, ar ji įrengta, ar šildoma, ar atskirtos atskiriems savininkams tenkančios dalys, ar visi savininkai įregistravę nuosavybės teisę į jiems tenkančią pastogės patalpų dalį. Naujo atskiro nekilnojamojo turto objekto suformavimas, nustatant savininkams tenkančią jų dalį, taip pat šių dalių perleidimas kitiems asmenims keičia daugiabučiame name savininkams nuosavybės teise turimą namo butų ir kitų patalpų dalį ir jiems tenkančią bendrojo naudojimo objektų dalį. Todėl manome, kad butų ir kitų patalpų savininkui nuosavybės teise tenkantis atskiro nuosavybės teisės objekto ar jo dalies plotas turi būti įvertinamas nustatant butų ir kitų patalpų savininkui tenkančią su nuosavybės teisės į bendrąją dalinę nuosavybę įgyvendinimu susijusių išlaidų dalį.

Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003 ,,Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“, patvirtintame Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. birželio 11 d. įsakymu Nr. 289 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 ,,Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ patvirtinimo“, nustatyta, kad pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į dvi pagrindines grupes: gyvenamuosius ir negyvenamuosius pastatus. Gyvenamieji pastatai (namai) pagal tipą skirstomi į pogrupius: gyvenamosios paskirties (vieno buto) pastatai (namai), gyvenamosios paskirties (dviejų butų) pastatai (namai), gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučiai) pastatai (namai) ir gyvenamosios paskirties (įvairių socialinių grupių asmenims) pastatai (namai) – skirti gyventi įvairių socialinių grupių asmenims (bendrabučiai, vaikų namai, prieglaudos, globos namai, šeimos namai, vienuolynai ir pan.). Taip pat nustatyta, kad pastatas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui) priskiriamas, jeigu visas jo bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis yra naudojama tai paskirčiai. Taigi, gyvenamosios paskirties pastatuose gali būti ir kitos paskirties patalpų.

Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau − Bendrijų įstatymas) 2 straipsnio 11 dalyje nustatyta: „kitos patalpos – daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.“ Bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalies 3 punkte prie pastato bendrojo naudojimo objektų priskiriamos „pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams.“

Pagal Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisykles, patvirtintas Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. 522 „Dėl Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių“ naudingas plotas skaičiuojamas tik gyvenamosioms patalpoms. Gyvenamosios paskirties pastato ir jame esančių negyvenamųjų patalpų naudingas plotas pagal šias taisykles neskaičiuojamas. Todėl, vadovaujantis minėtomis Aukščiausiojo Teismo nutartimis ir Civilinio kodekso 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, nustatant patalpų savininkams tenkančią bendrosios dalinės nuosavybės dalį, skaičiuojant pastato ir jame esančių savininko nuosavybės teise turimų atskirais nekilnojamojo turto objektais registruotų negyvenamųjų patalpų naudingąjį plotą, naudojamas šių patalpų bendras plotas.

Tokia taisyklė įtvirtinta Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano rengimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2015 m. vasario 12 d. įsakymu Nr. D1-107, 20 punkte, kuriame nustatyta, kad finansavimo planas detalizuojamas parengiant preliminarų investicijų paskirstymą butų ir kitų patalpų savininkams. Paskirstant lėšas butų ir kitų patalpų savininkams, įvertinamos bendrosios investicijos, kurios paskirstomos proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje (buto ir kitų patalpų naudingajam (bendrajam) plotui ir individualios investicijos (buto ar kitų patalpų langų keitimui, balkonų įstiklinimui, rekuperacinių (vėdinimo) sistemų, nesusietų su bendrosiomis pastato inžinerinėmis sistemomis ir skirtų vienos patalpos savininko poreikiams tenkinti, įrengimui ir kitoms priemonėms). Negyvenamosios paskirties patalpoms tenkančios investicijos skaičiuojamos nuo šių patalpų bendrojo ploto.

Bendrijos visuotinio susirinkimui priėmus sprendimą neskaičiuoti mokesčių kitos paskirties (rūsio ir pusrūsio) patalpų savininkams, būtų pažeidžiama kitų namo butų savininkų teisėti interesai, nes jie turėtų apmokėti didesnę bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros išlaidų dalį, lyginant su jam pagal name nuosavybės teise turimo buto ir (ar) kitų patalpų plotą tenkančią pastato dalį. Vadovaudamasis Bendrijų įstatymo 21 straipsnio 4 dalies 7 punktu, kiekvienas buto ar kitos patalpos savininkas turi teisę tokį sprendimą apskųsti Civilinio kodekso 2.82 straipsnyje nustatyta tvarka (kreiptis į teismą) ir reikalauti atlyginti patirtus nuostolius. Pažymėtina, kad butų savininkai taip pat gali apskųsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus taikomą išlaidų skaičiavimą ir reikalauti padengi dėl taikomo skaičiavimo patirtus nuostolius.

Be to, LAT 2009 m. lapkričio 27 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009, konstatuota, kad kiekvienu atveju svarbu atriboti, kokios išlaidos skirtos bendram turtui išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jo būtiniems pagerinimams atlikti, o kurios bendraturčių asmeniniams interesams ir poreikiams tenkinti. Kasdienis lifto naudojimas, kaip ir kurios nors gyvenamojo namo laiptinės naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiais objektais, poreikiams tenkinti, todėl šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto energijos sąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių. Tačiau jei išlaidos susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, jos priskirtinos prie statinio bendrųjų objektų naudojimo išlaidų, paskirstytinų visiems bendraturčiams, nesvarbu, ar jie naudojasi šiais objektais, jeigu nesudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas.

Vadovaujantis šia LAT išvada, manome, kad rūsio ar pusrūsio patalpų savininkams proporcingai jų turimam šių patalpų plotui gali būti neskaičiuojamos įmokos laiptinių patalpų apšvietimui naudojami elektrai apmokėti ir laiptinių valymo išlaidos, jeigu rūsio ar pusrūsio patalpos funkcionaliai nesusijusios su laiptine (patenkama iš lauko). Kitoms išlaidoms, tokioms kaip pastato šildymo sistemos ir šilumos punkto priežiūrai įmokos gali būti neskaičiuojamos, jeigu pagal patvirtintą pastato bendrojo naudojimo objektų aprašą minėtos patalpos nesusijusios su šios šildymo sistema ir šilumos punktu. Atkreipiame dėmesį, kad pagal LAT išaiškinimą butų ir kitų patalpų savininkų patvirtintas bendrojo naudojimo objektų aprašas laikomas savininkų susitarimu dėl šių bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir atnaujinimo išlaidų apmokėjimo. Tačiau LAT išvadose yra pažymėta, kad toks susitarimas (bendrojo naudojimo objektų aprašas) turi būti patvirtintas iki išlaidų atsiradimo.